ایان مک‌گوگن
برگردان: امید عطایی – ونکوور
افزایش بی‌رویهٔ قیمت املاک می‌تواند پیامدهای قابلِ‌توجه اقتصادی به‌دنبال داشته باشد، اما محرک‌هایی از بازار که دلیل این افزایش شده‌اند، به این زودی از میان نخواهند رفت – حتی پس از فروکش‌کردن تب همه‌گیری کرونا.
اگر گذاشتن اسم حباب روی بازار مسکن کانادا حس خوبی به شما می‌دهد، البته که مختارید؛ شما هم یکی مثل همه.
ده سال قبل، نشریهٔ اکونومیست به این نتیجه رسیده بود که ارزش خانه‌های کانادا بی‌دلیل بالاست. نُه سال قبل، مریل لینچ (شرکت سرمایه‌گذاری بانک آو آمریکا) اعلام کرد بازار املاک کانادا گرفتار ارزش‌گذاری کاذب، نظریه‌های غیرِکارشناسانه و عرضهٔ بیش‌ازتقاضا شده است.
هفت سال پیش، سازمان توسعه و همکاری‌های اقتصادی و صندوق بین‌المللی پول، آژیر خطر را در مورد وضعیت نابسامان بازار مسکن کانادا به‌صدا درآوردند. و یک‌سال قبل، شرکت مسکن و وام کانادا در مورد افت قیمت خانه‌ها تا ۱۸٪ در اثر همه‌گیری کرونا، هشدار داد.
رهاورد این بی‌آبرویی چندین‌ساله چه بوده است؟ هیچ. قیمت خانه‌ها در کانادا به‌طور افسارگسیخته‌ای بالاتر رفت. افزایش اخیر – ۱۰٫۸٪ نسبت به ماه مارس سال گذشته طبق گزارش شاخص قیمتی Teranet House – داستان دنباله‌دار سودهای پشت سرهم محصول گمانه‌زنی‌های بی‌وقفه را ادامه‌دار کرد. یک شاخص پرطرفدار دیگر، میانگین قیمت خانه‌های فروش‌رفته در سیستم MLS متعلق به اتحادیهٔ مشاوران املاک، افزایش ۳۱٫۶٪ را در ماه مارس امسال نسبت به ماه مشابه ۲۰۲۰ نشان می‌دهد.
پس شاید، فقط شاید، بهتر باشد در مورد زدن برچسب حباب کمی احتیاط به خرج دهیم. آیا قیمت املاک در کانادا ظرف چند ماه اخیر با نرخی ناپایدار بالا رفته است؟ قطعاً همین‌طور است. آیا قیمت‌های گزاف اقتصاد را در معرض خطرات آتی از جمله افزایش ناگهانی نرخ بهره و شوک‌های احتمالی دیگر قرار می‌دهد؟ به‌طور قطع. اما آیا بازار مسکن کانادا حبابی عظیم در آستانهٔ ترکیدن است؟ نه به این زودی‌ها.
معمولاً اقتصاددانان حباب بازار را به‌صورت افزایش ناگهانی قیمت بر اساس باورهای آشکارا ناممکن یا متضاد تعریف می‌کنند. به بیان دیگر، یک حباب زیر بار پوچیِ خود محکوم به فناست.
از این منظر، بازار املاک کانادا بیشتر پُررونق است تا دارای حباب. درلایهٔ زیرین رفتار لجام‌گسیختهٔ چندماههٔ اخیر، بازاری است که دارد واکنشی قابلِ‌پیش‌بینی به محرکی غیرِعادی نشان می‌دهد.
استفن براون، تحلیلگر ارشد اقتصاد کانادا در شرکت مشاورهٔ بین‌المللی Capital Economics بر این عقیده است که افزایش اخیر قیمت خانه، حداقل تا ژانویه، بیشتر پاسخی مکانیکی به نرخ کاهندهٔ بهره و میزان عرضهٔ پایین بوده است. او اظهار می‌دارد که نرخ پنج‌سالهٔ بهرهٔ وام مسکن از فوریهٔ ۲۰۱۹ تا فوریهٔ ۲۰۲۱ نصف شده است. کاهش میزان نرخ بهره استطاعت قیمتی خریدارانی را که واجد شرایط پیش‌پرداخت دولت بوده‌اند، ۲۲ درصد بالا برد.
به‌نظر آقای براون، رابطهٔ قیمت‌ها با اصول اقتصادی از ژانویه به‌بعد گسسته شده است. با این حال یادآور می‌شود که همچنان تقاضا به قوت خود پابرجا و شرایط اخذ وام سخت‌گیرانه است. از دید ایشان با افزایش نرخ بهرهٔ وام مسکن، سقوط تا ۱۰ درصد قیمت‌ها در داغ‌ترین بازارها دور از انتظار نیست. گرچه او اعتقاد دارد که کاهش شدید قیمت‌ها نامحتمل می‌نماید.
او می‌گوید: «پیام بانک (مرکزی) کانادا این است که نرخ بهره برای مدتی طولانی‌تر پایین خواهد ماند. تحت این شرایط، مسکن به‌طور نسبی رونق خواهد داشت.»
دست‌ِکم در برخی مناطق در سال‌های اخیر، شرایط بازار جای امیدواری داشته است. بازار بسیار داغ جنوب انتاریو را در نظر بگیرید. بنا به آمار Teranet در فاصلهٔ سال ۲۰۱۵ تا اوایل ۲۰۲۰ و شروع پاندمی، قیمت خانه‌ها بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است. منطقهٔ وسیعی از استان – از لندن تا کیچنر تا نیاگارا – این افزایش را به خود دیده است.
مایک موفات، دانشیار دانشگاه کسب‌و‌کار آیوی (Ivey) در لندنِ انتاریو، می‌گوید بزرگ‌ترین تک‌عامل گرانی سریع در فاصلهٔ این پنج سال، جهش ناگهانی جمعیت انتاریو بوده که موجب عدم تطابق پیوستهٔ عرضه و تقاضا شده است. ظرف این فاصلهٔ زمانی حدود یک میلیون نفر که بیشتر آن‌ها را دانشجویان خارجی و نیروی کار موقت تشکیل داده است، به جمعیت استان اضافه شده است. این افزایش جمعیت تناسبی با ۶۰۰٬۰۰۰ مهاجر در پنج سال گذشته نداشته است. این آمار حتی از خوشبینانه‌ترین پیش‌بینی‌های رسمی نیز تجاوز کرده است. سیاست‌گذاران دچار شوک شده و در عرضهٔ مسکن به اندازهٔ کافی متناسب با تعداد ورودی، شکست خوردند.
به باور پروفسور موفات: «این پیشامد کاملاً غافلگیرکننده بود. پیش‌بینی‌ها حکایت از افزایش تقریبی ۷۰۰٬۰۰۰ نفری مهاجران در آن فاصلهٔ زمانی داشت. با این‌حال، به‌دلایل عدیده ازجمله هدف‌گذاری بالاتر در جذب مهاجر، اثر سیاست‌های ضدِترامپ که کانادا را برای مهاجران جذاب‌تر کرد، کاهش ناگهانی قیمت نفت در آلبرتا – جمعیت انتاریو سریع‌تر از انتظار همه رشد کرد.»
خیز جمعیت، زوج‌های جوان را در جستجوی مسکن ارزان مجبور به ترک تورنتو کرد. این موضوع شهرهای دنج جنوب انتاریو مانند تیلسونبورگ را به مناطق پرتقاضایی که تا قبل از آن برای تحلیلگران عرصهٔ املاک نامحتمل بود، تبدیل کرد. حالا داستانی مشابه در سطح کشور در حال وقوع است. شهرهای بزرگ و کوچکی که تا به‌حال تب املاک را تنها مختص تورنتو و ونکوور می‌دانستند، اکنون خود در حال رویارویی با این پدیده‌اند. موج خرید خانه از هالیفاکس (جایی که بنا به آمار Teranet، قیمت خانه ظرف یک‌سال گذشته ۲۲٫۵ درصد رشد داشته است) تا ابتسفورد و میشن در بی‌سی (با رشد ۱۶ درصد) در حال درنوردیدن است.
در ایجاد موج اخیر، بیشتر عوامل مالی و روانی دخیل است تا فشارهای جمعیتی. نرخ‌های پایین بهره نقش کلیدی دارند. همچنین است حجم نقدینگی روبه‌رشد در حساب‌های پس‌انداز خانواده‌ها که از کاهش مخارج در اقتصاد دورهٔ کرونا ناشی شده است. به‌علاوه نظریهٔ منطقی دیگر این است که با افزایش تعداد افراد دورکار، نیاز به فضای زندگی بزرگ‌تر نیز ایجاد می‌شود. دست آخر و احتمالاً مهم‌ترین دلیل، با حبس‌شدن طولانی‌مدت مصرف‌کنندگانی که حوصله‌شان در خانه سر رفته، رویکردِ شما فقط یک‌بار زندگی می‌کنید کار خودش را کرده است.
پروفسور موفات می‌گوید: «چیزی که از مارس ۲۰۲۰ تا کنون در حال تجربه‌کردنش هستیم، نرخ‌های بهرهٔ به‌طرز مسخره‌ای پایین و کارمندان پشتِ میزنشینی است که پول در جیبشان باد کرده و از بیت کوین و سهام گیم استاپ گرفته تا کارت‌های قدیمی هاکی و املاک را می‌خرند.»
آیا وقتی اقتصاد بازگشایی شود و غرایز طبیعی در سطح عادی‌تری آرام و قرار گیرد، شاهد سیر معکوس بازار املاک خواهیم بود؟ [در آن حالت] کسی از نوسان قیمت‌ها شگفت‌زده نخواهد شد.
اما، یک دلیل قطعی که باعث پایین‌نیامدن قیمت‌ها خواهد شد، رفتار سیاست‌گذاران این عرصه است. دولتمردان و بانکداران از افزایش قیمت‌های اخیر نفع برده‌اند. بعید به‌نظر می‌رسد که مقامات به‌طور عمد باعث تورم شده باشند، تنها برای اینکه بنشینند و نظاره‌گر سقوط قیمت‌ها باشند.
این واقعیت نه‌تنها در مورد کانادا بلکه در تمام اقتصادهای پیشرفتهٔ جهان صادق است. دولت‌ها و بانک‌های مرکزی، از استرالیا گرفته تا انگلستان در تلاش‌اند از طریق تشویق به خرید خانه، به اقتصادهای طاعون‌زدهٔ خود رونق ببخشند. تصمیم‌گیران در بسیاری از کشورها به‌جای برچیدن بساط مهمانی‌ای که به راه افتاده، سیاست‌هایی در پیش گرفته‌اند که به رونق هر چه بیشتر آن کمک کنند. قیمت خانه در آمریکا، نیوزیلند و استرالیا در پی نرخ‌های پایین بهره و محرک‌های دیگر نرخ رشدی دورقمی را به خود دیده است.
در کانادا، تیف مکلِم، رئیس بانک مرکزی، سال گذشته با اعلام اینکه «بر خلاف رویهٔ معمول این بار صراحتاً می‌گوییم که نرخ‌های بهره برای مدت طولانی و به‌صورتی غیرِعادی پایین خواهد ماند.» جو شادی را پایدار کرد. او در اواخر آوریل اظهاراتش را مقداری تعدیل کرد و در را برای افزایش نرخ بهره از نیمهٔ دوم سال ۲۰۲۲ باز گذاشت. اما در مجموع چیزی از او ندیده‌ایم که نشان دهد نرخ‌های بهره برای مدتی بسیار طولانی پایین نخواهد ماند.
آدام وان، دبیر بخش مسکن پارلمان از حزب لیبرال، پیام امیدوارانه‌ای داد مبنی بر اینکه دولت فدرال کاری نخواهد کرد که افزایش‌های اخیر در قیمت خانه‌ها به مخاطره بیفتد. او اعلام کرد که حتی کاهشی ۱۰ درصدی به دور از عدالت خواهد بود.
جان پالیس، پژوهشگر حوزهٔ اقتصاد و رئیس شرکت مشاوران مسکن Realosophy Realty در تورنتو بر این باور است که: «وقتی رئیس بانک مرکزی کانادا قول پایین‌ماندن نرخ بهره برای مدتی بسیار طولانی را می‌دهد و سیاستمدارانی همچون آدام وان وعدهٔ مقابله با کاهش قیمت خانه به‌هر نحو ممکن را، آن‌وقت درک می‌کنید چرا برخی افراد به این نتیجه می‌رسند بهایی که برای خانه می‌دهند، زیاد مهم نیست چون قیمت‌ها مدام در حال بالارفتن است.»
این رویکردِ هر چه پیش آید خوش آید، باعث دلواپسی آقای پالیس شده است. او دلیل تاخت‌وتاز قیمت‌ها در تورنتو و ونکوور را در چند سال اخیر ترکیبی از میزان ساختوساز کمتر از تقاضا و سیل عظیم مهاجران دارای تخصص بالا و وضعیت مالی خوب عنوان می‌کند. اما در عین حال یادآور می‌شود که بازار در این چند ماه آخر وارد فاز جدید و نگران‌کننده‌ای شده است که در آن خریداران مضطرب، قیمت‌هایی به‌مراتب بالاتر از قیمت‌های لیست‌شده می‌پردازند. او می‌افزاید: «آنچه در حال وقوع است، چندان هم غیرمنطقی نیست. مؤلفه‌ای که غیرمنطقی است و حباب درست می‌کند… عوامل جداافتادهٔ دیوانه‌واری است که دارند به نُرم تبدیل می‌شوند. همه به این فکرند که برای خانه‌هایی که سه یا چهار هفته پیش به فروش رفته‌اند، حالا باید ۳۰، ۴۰ یا ۵۰ هزار دلار بیشتر بپردازند تا اصولاً بتوانند وارد بازار شوند.»
مثل بسیاری از نظاره‌گران دیگر، آقای پالیس هم از سیاست‌گذاران درخواست می‌کند تا برای فروکش‌کردن تب خرید ملک تمهیداتی بیندیشند. مشکل چگونگی انجام این کار است بدون اینکه بازار دچار رکود شود – رکودی که در شرایط فعلی که اقتصاد در حال دست‌وپنجه‌نرم‌کردن با اثرات همه‌گیری کروناست، مصیبت‌بار خواهد بود.
تا زمانی که اقتصاد آسیب‌پذیر باشد، سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران بانک مرکزی تمایل به شناورکردن بازار املاک خواهند داشت تا مهارکردن آن. این امر در بودجهٔ اخیر دولت فدرال که در آن لیبرال‌ها ابزار جدید اِعمال مالیات بر خانه‌های خالی مالکان غیرِمقیم در کانادا را به‌عنوان پاسخی به آشفتگی بازار مسکن معرفی کردند، نمود پیدا کرد. اکثریت بر این اعتقادند که این اقدام احتیاطی دردی از بازار دوا نخواهد کرد.
از دید مثبت‌اندیشانه، تولید مسکن شاید تا حدودی در ایجاد ثبات مؤثر باشد. ساختوساز جدید در ماه مارس با ۲۱٫۶ درصد افزایش به رقم رکورد سالانهٔ ۳۳۵٬۰۰۰ واحد دست یافت. اگر این روند ادامه پیدا کند، خریداران گزینه‌های بیشتری خواهند داشت و تب خرید فعلی به‌تدریج فروکش خواهد کرد. البته این موضوع یک‌شبه اتفاق نخواهد افتاد.
در حالت ایده‌آل، قیمت خانه با افزایش عرضهٔ مسکن به‌آرامی به سطح پایدارتری باز خواهد گشت. از دید واقع‌بینانه، افزایش‌های مقطعی محتمل است.
بازار املاک کانادا حالا در تقاطع دو احتمال ناخوشایند قرار دارد. در سناریوی اول، قیمت خانه سقوط خواهد کرد. احتمال دیگر ادامهٔ روند افزایشی است. پیامدهای هر دو حالت وخیم خواهد بود.
بدترین حالت وقوع سناریوی اول است: سقوط سریع قیمت‌ها. در طول ۳۰ سال گذشته، کشورهایی مانند آمریکا، ژاپن، اسپانیا و ایرلند سقوط قیمت خانه را به خود دیده‌اند. هر بار در پی سقوط قیمت‌ها، رکودی سنگین و سراشیبی چندساله‌ای در قیمت‌ها حاکم شد. درس مشخص آن برای سیاست‌گذاران چه می‌تواند باشد؟ نگذارید این تجربه در اینجا هم اتفاق بیفتد.
اما تأیید افزایش قیمت املاک نیز دردسر خود را به‌همراه دارد. تأثیر آن را به‌عنوان مثال بر بهره‌وری در نظر بگیرید. قیمت‌های گزاف خانه افراد را از نقل مکان به گران‌ترین شهرهای استان‌ها، شهرهایی مثل تورنتو و ونکوور، منصرف می‌کند.
این کلان‌شهرهای سطح بالا، مراکز فعالیت اقتصادی‌اند. همچنین این شهرها بسیار پُربازده‌اند. اما به‌جای جذب ساکنان و خانه‌های جدید، مشتاقانه در تلاش‌اند تا از هویت بسیاری از محله‌های مسکونی فعلی خود، از راه اِعمال محدودیت در صدور مجوزهای جدید که از ساختوساز برای جوابگویی به نیاز بالقوه جلوگیری می‌کند، محافظت کنند. در نتیجه، تنها تعداد محدودی از نیروی کار شانس حضور در اقتصادهای بسیار پُربازده محلی را پیدا می‌کنند.
مقاومت در برابر سیاست‌های صدور پروانه به‌تازگی دارد به‌رسمیت شناخته می‌شود. در مقاله‌ای معروف در سال ۲۰۱۹ تحت عنوان «مانع‌های مسکن و اشتباه در تخصیص فضا»، چانگ تای هسیه از دانشگاه شیکاگو و انریکو مورتتی از دانشگاه برکلی کالیفرنیا تخمین زده‌اند که مانع‌تراشی در صدور مجوز ساخت، آهنگ رشد ساختوساز در آمریکا را از سال ۱۹۶۴ تا ۲۰۰۹ به میزان ۳۶ درصد کاهش داده است. آن‌ها محاسبه کرده‌اند که تنها با افزایش عرضهٔ مسکن در شهرهای hotspot مانند نیویورک، سان فرانسیسکو و سیلیکون ولی، میانگین درآمد سالیانه در سال ۲۰۰۹ به‌ازای هر نفر می‌توانست ۳۶۸۵ دلار آمریکا بالاتر باشد.
اثر محدودیت‌های ساختوساز در کانادا هم می‌تواند به‌همین اندازه قابلِ‌ملاحظه باشد. در خوشبینانه‌ترین حالت، قیمت بالای خانه موجب تشدید فشار اجتماعی است، چنانچه کانادایی‌های جوانان ناگزیر از پرداخت مبالغ هنگفت و ناجوانمردانه‌ای به سالمندان کانادایی در قبال مالکیت یک خانه، می‌شوند.
طبق محاسبات RBC دو دههٔ قبل، هزینهٔ دست بالای مالکیت یک خانه تک‌خانوار مستقل، ۴۰ درصد درآمد یک خانواده متوسط را شامل می‌شد. اکتبر ۲۰۲۰ خرید همان خانه هزینهٔ دردناک ۵۵ درصدی را می‌طلبید.
پول‌های کلانی که به بازار مسکن سرازیر می‌شود، آسیب‌پذیری بیشتر اقتصاد را در پی دارد، زیرا خانواده‌هایی که در پرداخت قسط خانه دچار مشکل‌اند، توانایی مقابله با شوک‌های اقتصادی را ندارند.
آنتونی سیلیپوتی، رئیس شرکت تحلیل بازار Veritas Investment Research در تورنتو که بازار مسکن را به دقت دنبال می‌کند، اعتقاد دارد «چیزی که دارد اتفاق می‌افتد به نفع کشور نیست.» نگرانی او این است که اقتصاد کانادا بیش‌ازحد به بازار غیرِقابلِ‌پیش‌بینی املاک مسکونی وابسته شده است که اقتصاد را نسبت به هرگونه ضعفی در آن بخش آسیب‌پذیر می‌کند.
او یادآور می‌شود سرمایه‌گذاری در بخش خانه به بیش از ۹ درصد خروجی اقتصاد بالغ شده است که بالاترین رکوردِ ثبت‌شده است. در عین حال، قیمت خانه با سرعت بسیار بیشتری نسبت به شاخص‌های پایه، از قبیل درآمدها یا نرخ اجاره در حال بالارفتن است. در نتیجه، آن دسته از کانادایی‌های جوان که در تقلا برای خانه‌دارشدن‌اند، پول کمتری برای خرج‌کردن در امور دیگری از خرید خودرو گرفته تا پس‌انداز برای بازنشستگی یا تشکیل خانواده، دارند.
با این‌حال و به‌رغم فشارهای اجتماعی و مالی، آقای سیلیپوتی پایانی قریب‌الوقوع برای اعتیاد مسکن در کانادا متصور نیست.
بنا به محاسبات شرکت Veritas، نقدینگی انباشته‌شده در خانه‌ها از چهار ماه پایانی ۲۰۱۹ به ۱۴۸ میلیارد دلار معادل ۹۴۰۰ دلار به‌ازای هر خانوار رسیده که دلیل عمدهٔ آن هزینه‌کرد پایین‌تر در دورهٔ همه‌گیری است. قسمت اعظم این نقدینگی به‌سمت بازار املاک سرازیر شده و دلیل واضحی برای توقف ناگهانی این جریان پول وجود ندارد.
آقای سیلیپوتی می‌گوید: «مشکل این است که همهٔ نسبت‌های اقتصادی رایج از قبیل نسبت قیمت خانه به اجاره، قیمت خانه به درآمد و غیره حکایت از اشباع‌شدن بازار دارد. برای تعدیل آن، نیاز به یک کاتالیست داریم.»
این کاتالیست چه می‌تواند باشد؟ از نظر آقای براون از شرکت Capital Economics بارزترین تهدید، افزایش ناگهانی نرخ بهره می‌تواند باشد. او می‌گوید: «در سطوح فعلی، قیمت خانه در مقابل هرگونه افزایش غیرمنتظرهٔ نرخ بهره آسیب‌پذیر است.» او هم در مورد ریسک‌هایی که در حال شکل‌گرفتن‌اند، ابزار نگرانی می‌کند.
او می‌افزاید: اما بانک مرکزی کانادا بهتر از هر کسی می‌داند که قیمت خانه در مقابل تغییر نرخ بهره تا چه حد حساس است. او انتظار دارد بانک مرکزی در سیاست انقباضی خود بااحتیاط عمل کند.
دیگر کارشناسان بر این باورند که اولین آزمون بزرگ برای بازار مسکن با بازگشایی اقتصاد روی خواهد داد. آنچه برای قیمت خانه روی خواهد داد، به چند عامل بستگی خواهد داشت، از جمله نرخ‌های بهره، تعدیل میزان مهاجرپذیری و سرعت ترمیم اقتصاد از آسیب‌های دوران همه‌گیری.
مسئله‌ای که پروفسور موفات بر آن تأکید دارد، این است که به‌دنبال افزایش‌های عمدهٔ اخیر، تعدیل ممکن است به درصد کاهش‌های دورقمی منتهی شود که در نهایت جبران این چند ماه آخر بوده و بیشتر خریداران جدید را متضرر می‌کند تا اینکه قیمت خانه‌ها را به سطحی قابلِ‌قبول برساند.
پروفسور موفات می‌افزاید: «من نمی‌گویم سقوط بازار در راه است، ولی سناریویی را می‌بینم که در آن خسران هر دو دنیا نصیبمان می‌شود. می‌توان سقوط تاریخی و بی‌سابقهٔ قیمت‌ها و جبران قسمتی از افزایش‌های چند ماه اخیر را تصور کرد، اما حتی با این فرض هم قیمت خانه واقعاً در سطحی بالا ماندگار خواهد بود.»
منبع: گلوب اند میل
